PROYECTO DE REPARCELACIÓN URBANÍSTICA

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PROYECTO TOPOGRÁFICO DE REPARCELACIÓN DE UNA URBANIZACIÓN NUEVA.

En realidad el elemento fundamental para implantar un proyecto de urbanización es la REPARCELACIÓN o asignación de parcelas nuevas. En ella se reparte la edificabilidad asignada por el plan entre los propietarios según la cantidad de suelo aportada. Además se asignan los costes de urbanización por propietario y las posibles indemnizaciones pertinentes. Por otro lado el agente urbanizador percibe su correspondiente retribución económica en función los gastos de urbanización y del aprovechamiento urbanístico lo que genera la cuota  en euros/metro cuadrado. Otra modalidad de pago es mediante la entrega de terreno edificable si los propietarios no disponen de liquidez para hacer frente a los gastos de urbanización, esto supone que el urbanizador pasa a ser además un nuevo propietario. Los excedentes de la reparcelación los gestionará la administración municipal que se convierte por tanto en un nuevo propietario. Por ejemplo podría percibir un 15%.

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Los principales parámetros urbanísticos  en el Proyecto de Reparcelación son:

1-Aprovechamiento tipo.

2-Área de la Unidad Reparcelable y ámbito de actuación.

3-Suelo Edificable Total.

4-Edificabilidad Neta.

5-Aprovechamiento objetivo y subjetivo con coeficientes correctores.

6-Gastos Iniciales.

7-Tasación del suelo a reparcelar.

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Como vemos la clave de este tipo de proyectos es dimensionar la superficie tanto la que se aporta como la que se obtiene, en este sentido adquiere especial importancia el trabajo de los  Ingenieros de Topografía que son los que miden inicialmente las parcelas rústicas y luego replantean en campo las las nuevas parcelas urbanas. Por lo tanto son los Topógrafos los verdaderos artífices de la transformación de suelo y modernización de las infraestructuras. Las nuevas  Parcelas tendrán todos los servicios y equipamientos urbanos con lo cual cambia su valor Valor inmobiliario en el mercado después de realizadas las obras públicas .

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Un proyecto de Reparcelación consta de las siguientes partes:

1-MEMORIA INFORMATIVA

  • Antecedentes y objeto.
  • Normas Urbanísticas aplicables.
  • Delimitación del ámbito.
  • Descripción de la Unidad a Reparcelar.
  • Levantamiento Topográfico de los Terrenos.

2-MEMORIA JUSTIFICATIVA

  • Derechos. Criterios para definir y cuantificarlos.
  • Coeficientes Correctores del aprovechamiento tipo.
  • Criterios de tasación
  • Criterios de adjudicación.
  • Valoración de las construcciones a demoler.
  • Dimensionar los efectos de la parcelación.
  • Costes a atribuir a los propietarios.

3-ANEXOS.

  • Ficha de programación del sector.
  • Descripción de las fincas aportadas y adjudicadas.
  • Cuadros numéricos: Relación de propietarios, Adjudicaciones, Datos de planeamiento de reparto….
  • Cuenta de liquidación provisional.

4-PLANOS

  • Planos de Información: 1-Fotografía aérea, 2-Planeamiento Vigene, 3-Estado Actual.
  • Planos de Ordenación: 4-Fincas Iniciales, 5-Fincas Resultantes, 6-Superpocición.

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Ingeniería y Urbanismo

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Levantamiento Topográfico Georreferenciado

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Certificados Georreferenciación. Planos Topográficos y Tasaciones Oliva.

En Topógrafos de la Comunidad Valenciana realizamos Proyectos y Levantamientos Topográficos por toda la Comunidad Valenciana, desde Castellón, Valencia hasta Alicante.

Si necesitas un Certificado de Georrefenciación para Catastro o para el Registro de la Propiedad nosotros te lo realizamos. Medimos Parcelas y viviendas con Estación Total o GPS y proporcionamos un Plano con el inmueble, su geometría, sus características físicas y Superficie. Elaboramos un Informe Técnico, visado por el Colegio de Ingenieros de Topografía en el que explicamos la metodología de la medición, el sistema de referencia, la precisión alcanzada, las reseñas de las bases Topográficas, todo ello con una amplia colección de fotografías que describen a la perfección el inmueble, asimismo entregamos un listado de los ptos medidos en coordenadas UTM Universales. Tu parcela quedará perfectamente definida en un plano oficial, con todos sus lindes. Además realizamos segregaciones y Proyectos de Reparcelación.

TEl:  696 29 18 27

Si…

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Georreferenciación de inmuebles. Certificado emitido por Topografos.

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Georreferenciación de inmuebles. Certificado emitido por Ingenieros de Topografía. Para corregir los errores de Catastro o dar de alta un nuevo inmueble en Catastro o Registro de la Propieda…

Origen: Georreferenciación de inmuebles. Certificado emitido por Topografos.

Certificado de Georreferenciación Topográfica de una parcela

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Certificado de Georreferenciación Catastral de una parcela o vivienda.

El Certificado de Georreferenciación sirve para acreditar la delimitación física  de la superficie de un inmueble en un Sistema de Referencia oficial que permite identificarla sin ambigüedades a nivel mundial.  Se trata de un Certificado Técnico que emiten los Ingenieros de Topografía. La Topografía sirve para medir la superficie de un inmueble, que es una realidad física dentro de un contexto geográfico o urbano.

Actualmente la coordinación entre Catastro y el Registro de la propiedad exige una descripción gráfica del inmueble. El registro se basa en la cartografía de Catastro y todos sabemos que ésta es francamente mejorable. Con demasiada frecuencia adolece de precisión la cartografía catastral y deben ser los Ingenieros de Topografía o Geomática los que subsanen este error emitiendo un “Certificado de Georreferenciación” del inmueble que previamente han medido.

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Levantamiento Topográfico para Catastro

La georreferenciación permite posicionar un inmueble en un plano Topográfico a nivel mundial de forma única. Las coordenadas UTM que cierran el perímetro de una propiedad determinan a nivel mundial que en ese lugar del mundo solo puede existir ese perímetro. Proporcionar un listado de coordenadas UTM de un inmueble permite localizarlo en el planeta Tierra con precisión absoluta, se trata de una forma Topográfica de localizar el lugar donde se encuentra un inmueble.

Según la ley Hipotecaria ,  La edición gráfica de las fincas del registro estará fundamentada en la Cartografía Oficial de Catastro, ( Ministerio de Hacienda) que estará a disposición de los Registradores  de la Propiedad para que  se aporte junto  a la Certificación Catastral descriptiva al título a inscribir.

En el caso de solicitar los servicios de un Ingeniero de Topografía para medir una finca, éste aportará un fichero en formato GML (formato de intercambio de información geográfica)que describirá con precisión la parcela medida, además de reflejar la superficie medida y un listado de las coordenadas de los vértices del perímetro medido.

Topografía de Puentes y Ríos

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Jorge Hernandez

Levantamiento Topográfico del lecho de un Río en la zona de un Puente.

Se estima que el 50% de los puentes colapsados en todo el mundo es debido a una avenida, siendo un 25% los que han fallado por problemas de socavación, lo cual demuestra que no es una cuestión menor y es uno de los motores de trabajo de este artículo. Para evitar el temido fenómeno geológico de la socavación hay que colocar y proteger adecuadamente las pilas del puente, de ello depende su futuro. En este sentido cobra especial importancia tener un buen levantamiento Topográfico del cauce del río. No se debe medir por medir ptos cualesquiera, ni siquiera medir muchos ptos garantiza la calidad del trabajo. Hay que saber interpretar la dinámica del río para medir donde suceden fenómenos hidráulicos que transforman la dinámica fluvial.

Los Topógrafos debemos medir los siguientes fenómenos fluviales:

1-Los Remansos.

2-Donde hay erosión, donde sedimentación.

3-Donde se forman vórtices de energía,

4-Remolinos,

5-Observar con atención la formación de fosas,

6-La formación de islas de sedimentación,

7-Ver lo que sucede en las riberas en las curvas del río,

8-Localizar las terrazas fluviales,

9-Medir toda la llanura de inundación etc…

10- Medir siempre la altura de calado.

11-Medir los resaltos y ptos de control hidráulico

12-Medir los calados críticos e interpretar porqué se forman.

13-Los cambios de sección y cambios de pendiente.

14-Perimetrar las zonas del valle con un mismo número de Manning “n”.

15-Prestar especial atención a lo que sucede aguas abajo de los cambios de sección y pendiente,

16-Observar los posibles cambios de régimen.

17-Medir muy bien el perfil longitudinal del eje y las dos orillas.

Los Ingenieros de Hidráulica necesitan localizar y caracterizar con precisión la interacción de todos estos fenómenos que se condicionan mutuamente, se potencian. La Topografía es la clave y no puede faltar ni uno solo de estos fenómenos en el plano con sus respectivas cotas y curvados, la ausencia de uno podría generar errores de interpretación en la dinámica fluvial y con ello una mala colocación de las pilas del puente y de su nivel de protección. No es capricho medir todos estos fenómenos para poder modelizar el comportamiento hidráulico del río. Estos datos se introducen en el programa de modelización Hec Ras, con él podremos determinar los calados máximos de Avenidas para un periodo de retorno de 500 años. Estos calados y el caudal de desagüe van a determinar la geometría, altura de tablero y luces del puente , así como el tipo y nivel de protección de la cimentación de las pilas. Para concretar más estas directrices ha elaborado un ejemplo real de un tramo del Río Palancia a su paso por el Puente de Muñatones en Jérica, Castellón.

La secuencia de fenómenos a medir Topográficamente es la siguiente:

1-El agua viene haciendo la curva propia del barranco hasta chocar con la roca elevada transversal.

2-En la roca se genera una acumulación de agua subiendo el nivel, es una trampa natural que acumula agua para después salir por el otro lado donde ya no hay roca elevada. El agua se acumula aguas arriba de la roca además de por la presencia de ésta por la tendencia del flujo a continuar en línea recta erosionando en este lado cóncavo y depositando en el convexo que es por donde se ve obligada salir el agua.

3-El agua retenida en la roca busca la salida hacia el margen convexo en el Oeste incrementando la sección para poder desaguar, pero este ensanchamiento se ve limitado porque el río tropieza con la zona convexa de depósitos de sedimentación. En la zona de paso se alcanza un equilibrio entre la capacidad de depositar material en ese lado convexo y la necesidad de paso del flujo, produciéndose una erosión local puntual en la amplia zona de sedimentación para ensanchar el cauce. Esta aparente contradicción del comportamiento del río que erosiona puntualmente donde viene depositando es la condición de contorno más influyente junto con la contractura que vuelve a enderezar el cauce en la pila lo cual genera el caos del que a hemos hablado.

4- El agua sale por el lado convexo de depósitos y haría una curva si no fuera por la presencia de la pila. Justo entre la roca y el puente, tenemos la zona más ancha e irregular de complejo comportamiento energético y además el lecho es rocoso en unas zonas cohesivo en otras dando un perfil transversal muy irregular y condicionando el caótico flujo del río .

5- Cuando el agua lleva al puente se produce la contractura de la pila que estrecha la sección.

6- Justo a su paso bajo el puente aparece una isla de aluviones y coluviones , de morfología alargada. Esta isla divide el flujo en dos laterales que afectan al estribo y a la pila, por tanto hay que dragar y retirar todo este material para que el agua circule por el centro del vano y no afecte a la estructura que vamos a reforzar con escolleras además.

7- Aguas abajo del puente continúa la isla hasta desaparecer.

8-Cuando desaparece la isla, los dos cauces se reunifican y se estrecha la sección al mismo

Es importantísimo proporcionar una cartografía de zonas de los números de Manning especialmente con la vegetación ya que está sujeta a las variaciones propias de la época del año.

La clave de toda esta trabajo es terminar la altura correcta del vano. En nuestro caso, en principio la altura del los vanos es correcta ya que después de casi 500 años, no presenta daños en los pretiles que pudieran indicar que se ha desbordado alguna vez. No hay desplazamientos de los sillares más altos del pretil Norte, ni presentan alteraciones que pudieran ser atribuidas al flujo con mucha energía sobrepasando el tablero. Las alteraciones son propias de su contacto con la atmósfera y sus agentes meteorológicos. Las alteraciones del pretil Sur tienen que ver más con la sustracción ilegal de elementos pétreos y con la degradación ambiental.Respecto a la anchura conviene recordar que no es tan definitivo como la altura ya que por ejemplo en nuestro caso tenemos la presencia de material de aluvión bajo el vano útil, formando una isla que segrega en dos partes laterales el flujo, el agua en estos estrechamientos que ha hecho la deposición de material sólido, incrementa su velocidad lo cual mejora la capacidad de desagüe en régimen lento que es el habitual allí.

El agua al pasar por los dos pasillos laterales e incrementar su velocidad disminuye el calado que luego lo va recuperando inmediatamente aguas abajo de los dos estrechamientos ya en un cauce único.En nuestro caso tenemos un elemento diferenciador al comportamiento típico del agua cuando atraviesa un estrechamiento entre pilas de un puente, hay una roca transversal y elevada que frena la velocidad del flujo. Esta roca afecta casi a las 3/4 partes del ancho en esa sección. Pasando el agua por el margen Oeste en un estrechamiento que sí incrementa la velocidad y disminuye el calado a pocos metros del puente. Esta importante condición de contorno genera un remanso aguas arriba y eleva el calado empantanando agua en esa zona. Esta roca tiene un efecto colaborador en la seguridad del estribo Este que es el socavado, ya que impide que el agua llegue con toda su energía e impacte con más energía sobre el estribo, este freno natural nos beneficia, aguas abajo del la roca en el lado Este el agua proviene de la sección estrecha de desagüe del lado Oeste, viendo en diagonal a rellenar la sección del cauce produciéndose un notable incremento de la sección que relaja la fuerza del agua en el lado Este, siendo agua que lleva menos velocidad. En general aguas abajo de la roca estrechadora de la sección se produce un caos de turbulencias, flujos irregulares, pozos puntuales de gran calado una isla central, la Topografía del cauce es muy irregular como se puede ver en las secciones transversales mediadas Topográficamente.

Estas irregularidades unidas con el efecto estrechamiento-ensanchamiento generan una pérdida de energía y el agua aguas abajo lleva un calado más constante y profundo debido a la pérdida de capacidad erosiva en los laterales el flujo ocupa menos sección pero con más calado, siendo Hidráulica del puente sobre el Palancia Restauración y Análisis de las Patologías Estructurales del Puente de Muñatones. Interacción con el Palancia. 5 un valle más en forma de V, típico de ríos cercanos a la cabecera como es el nuestro. Parte de este caos se explica por el incremento de la velocidad en el estrechamiento y el consiguiente incremento de la capacidad erosiva del fondo inmediatamente aguas abajo del estrechamiento de la roca. topografía de ríosDe no existir la pila del puente que fuerza el flujo a recuperar su alineación inicial, a buen seguro que el río tendría un meando en esta zona de la roca, derivando el agua hacia la zona libre más hacia el centro, pero como a pocos metros esté el vano del puente, éste fuerza el reencauce hacia el eje. La roca genera una curva y la pila genera una contractura, que afecta a las mencionadas irregularidades Topográficas del lecho. De todos modos conviene señalar que alrededor de la pila hay un perímetro de agua semiestancada que rodea por completo la pila y sale por el otro vano. Se trata de agua con poca velocidad, poca anchura y poco calado, sin turbulencias, tranquila de una anchura de medio metro rodeando la pila, se trata de un agua marginal y mezclada con vegetación de forma pantanosa que no afecta al resto del flujo pero sí mantiene completamente anegado el perímetro de la pila con el consiguiente efecto sobre la cimentación de ésta.

 

INPROGEO, EMPRESA DE TOPOGRAFÍA DE VALENCIA

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TOPOGRAFÍA EN TODA LA COMUNIDAD VALENCIANA

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TELÉFONO: 696 29 18 27

MEDICIÓN TOPOGRÁFICA DE CAMPOS

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Mediante Topografía, medimos campos y parcelas urbanas en Valencia, Alicante y Castellón. 
También medimos con Topografía chalets y viviendas en general, además de grandes zonas de huerta o ciudad y editamos un Plano Topográfico de la parcela en el que reflejamos la superficie, los lindes y construcciones que contenga la parcela, así como los accesos a la misma.
Medimos también el contorno físico real del campo. Medimos las alturas y desniveles, pendientes, dibujamos perfiles longitudinales y curvados.
Tel 696 29 18 27.
Javea
También podemos redactar Proyectos de Segregaciones y replantear con estación Total en campo los nuevos lindes de las nuevas parcelas. Podemos analizar y redactar un estudio biográfico del origen, evolución y situación actual de la parcela.
Jorge Hernandez
En colaboración con nuestro servicio jurídico de abogados expertos en normas urbanísticas podemos realizar, denuncias o informes legales.
Redactamos informes técnicos para rehacer las escrituras o Catastro.
Acotamos los lados en el plano topográfico y proporcionamos distancias.
Trabajamos en todos pueblos de la Comunidad Valenciana.